هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

احمدرضا اسعدی نژاد گفت: در سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در قسمت میز خدمات الکترونیک امکان استعلام اصالت اسناد وجود دارد. برای مشخص شدن وضعیت ثبتی بهترین راه، استعلام از طریق دفاتر اسناد رسمی است که با پرداخت هزینه جزئی انجام می‌شود. در این صورت مشخص می‌شود که مالک چه کسی است و آیا ملک در رهن یا بازداشت است یا خیر.

به گفته این استاد دانشگاه، کسی که می‌خواهد آپارتمانی را به شما بفروشد، یا باید سند به نام خودش باشد یا اینکه از مالک وکالتنامه رسمی داشته باشد و در مورد وکالتنامه، نباید موکل فوت کرده یا دچار جنون و سفه شده باشد، زیرا در این صورت وکالت از بین می‌رود یا اصطلاحا منفسخ می‌شود، هرچند اینکه بلاعزل باشد.

او گفت: این امکان وجود دارد که مالک به کسی وکالت بلاعزل بدهد، اما خودش قبل از وکیل، همان پلاک ثبتی را به دیگری منتقل کند یا اینکه بعدا به شخص دیگری وکالت در فروش بدهد یا ضم امین کند که در مورد اخیر برای انتقال، اجازه امین هم لازم است، هر چند رویه تا حدی اختلافی است.

نحوه تنظیم قرارداد بسیار مهم است

اسعدی نژاد گفت: در قرارداد باید مشخصات دقیق طرفین، آپارتمان، پلاک ثبتی و تمامی نکات مدنظر آن‌ها به طور دقیق مشخص شود تا هیچ گونه ابهامی در تفسیر وجود نداشته باشد. در عمل بسیاری از دعاوی ملکی ناشی از عدم نگارش صحیح قرارداد و عدم تنظیم آن توسط وکلای دادگستری است. بسیاری از کلمات بکار رفته در قرارداد بار حقوقی مخصوصی دارند که افراد غیر حقوقدان از آن آگاهی ندارند و ممکن است حتی یک کلمه، باعث ایجاد اختلاف، طرح دعوا و صدور رای به ضرر شخصی شود.

به گفته این استاد دانشگاه، باید ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات طرفین به طور دقیق مشخص شود. یعنی برای مثال اگر قرار بر پرداخت ثمن معامله طی ۴ قسط است، تاریخ دقیق آن و ضمانت اجرای هریک مشخص گردد که قرارداد خودبه خود منفسخ می‌شود یا فسخ آن در اختیار فروشنده است؟ یا باید خسارت بدهد یا خیر و میزان خسارت چقدر خواهد بود، همچنین اعلام فسخ باید چگونه و طی چه مدتی انجام شود، از طریق اظهارنامه یا ارسال ایمیل.

او گفت: باید ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات فروشنده مشخص شود. یعنی اگر برای مثال اخذ پایان کار و حساب مالیاتی که اصولا بر عهده فروشنده است، تنظیم سند در زمان مقرر انجام نشد، برای فروشنده چه ضمانت اجرایی خواهد داشت.همچنین اگر مبیع مستحق للغیر درآمد و مشخص شد فروشنده، مالک نبوده، چه ضمانت اجرایی دارد و خسارت خریدار چگونه باید جبران شود.