Related Articles
یکی از پیچیده ترین مسائل حقوقی، پیش فروش آپارتمان و ساختمان است. دلیل این امر هم عدم وجود ساختمان در زمان بستن قرارداد است. این مورد در حقیقت یکی از مهم ترین عوامل بروز دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان است. از زمانی که پیش فروش آپارتمان‌ها رایج شد، مشکلات ناشی از معاملات متفاوت هم به وجود آمد.
دعاوی پیش فروش آپارتمان هم به دلیل عدم انجام صحیح قرارداد توسط یکی از طرفین پیش می‌آید. خریداران با عدم پرداخت به موقع پول و سازندگان با عدم رعایت یک یا چند بند از قرارداد باعث این مشکل می‌شوند.
نکته: برای اطلاعات بیشتر به سایت شهر قانون مراجعه و از مقالات این پلتفرم بهره ببرید.
دعاوی پیش فروش اپارتمان چیست؟
متاسفانه اخیرا دعاوی پیش فروش املاک و آپارتمان افزایش یافته و دلیل آن این است که در این چند ساله قیمت آپارتمان افزایش و قدرت خرید مردم کاهش یافته و این دلایل باعث شده پیش فروش آپارتمان ها افزایش پیدا کند.
افزایش دعاوی پیش فروش آپارتمان سبب ترغیب مردم شده و آن ها را با مسائل حقوقی آشنا می کند و همچنین آن ها را ملزم به یادگیری مسائل مربوط به آن می نماید. زیرا کمتر مبحثی را می توان یافت که چه از نظر اجرای مفاد قرارداد های پیش فروش آپارتمان و چه از نظر تنوع تخلفات در این قرارداد ها تا این حد مشکل ساز باشد. این مشکلات سبب شد تا قانون گذار در سال ۱۳۸۹ قانون پیش فروش آپارتمان را تصویب کند که در واقع برای حمایت از خریداران است.
موارد مهم در قرارداد پیش فروش
موارد مهمی باید در قرارداد پیش فروش آپارتمان آورده شود. مشخصات حقیقی و حقوقی خریدار و فروشنده باید در قرارداد قید شود. پلاک ثبتی، نشانی و مشخصات ثبتی آپارتمان هم نباید از نظر دور بمانند. مساحت آپارتمان، تعداد اتاق ها و ویژگی های پارکینگ باید در قرارداد ثبت شوند. اطلاعات موقعیت، نما و سیستم گرمایی و سرمایی و دیگر مشخصات فنی آپارتمان و ملک هم باید در قرارداد باشند. همان طور که اشاره کردیم مبلغ و نحوه پرداخت هم باید به طور حتم در قرارداد قید شوند.
الزام به تنظیم سند رسمی در زمان پیش خرید کردن ملک و آپارتمان بر کسی پوشیده نیست و زمان انتقال سند رسمی باید تعیین شود. پیش خرید ملک و آپارتمان ریسک بیشتری را به خریدار تحمیل می کند. به همین دلیل هم باید درباره خسارت ها، تضمین ها و قراردادهای بیمه ای و تغییر قیمت ها و مشخصات هم در قرارداد سخن به میان بیاید. زمان تنطیم قرارداد به نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان توجه کنید.
وارد مهم در قرارداد پیش فروش
برای اینکه از دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان جلوگیری شود، باید به برخی نکات توجه کرد. این نکات عبارتند از:
زمان تحویل آپارتمان
زمان تحویل آپارتمان را باید یکی از مهم ترین و مشکل سازترین مواردی دانست که باعث ایجاد دعاوی بسیاری شده است. سازندگان و کسانی که آپارتمان‌ها را پیش خرید می‌کنند باید با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی قراردادی تنظیم کرده و در آن موعد تحویل آپارتمان و موعد انتقال قطعی سند را مشخص کنند. در صورتی که سازندگان نتوانند ساختمان را در موعد مقرر به خریداران تحویل دهند باید خسارت دیر کرد پرداخت کنند.
نحوه پرداخت وجه
نحوه پرداخت وجه یکی دیگر از موارد مهم در دعاوی پیش فروش ساختمان است. معمولاً در حدود ۱۰ درصد ارزش آپارتمان را در زمان بستن قرارداد از خریدار دریافت می‌کنند و خریدار مابقی آن را به صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت پروژه می‌پردازد. پس در هنگام بستن قرارداد پیش خرید حتماً به نحوه پرداخت وجه توجه داشته باشید.
متراژ آپارتمان
یکی دیگر از مواردی که باعث شده دعاوی پیش فروش ساختمان و آپارتمان بسیاری وجود داشته باشد، متراژ واحد و ساختمان است. گاهی مواقع متراژ آپارتمان پس از تکمیل با آنچه در ابتدا گفته شده متفاوت است. همین امر سبب میشود تا یکی از طرفین با مشکلاتی مواجه شود. باید بدانید در قانون برای این مورد ضوابطی تعیین شده است.
در صورتی که اختلاف متراژ کمتر از ۵ متر باشد، طرفین قادر به اعتراض نیستند اما اگر این اختلاف بیشتر از ۵ متر باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند و یا برای پرداخت مبلغ متراژ بیشتر با سازنده به توافق برسد. همچنین در صورت فسخ قرارداد، سازنده باید به خریدار خسارت پرداخت کند.
نکات دیگر در خصوص ساختمان
برای این که از دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان جلوگیری کرد، باید به برخی نکات دیگر در قرارداد نیز توجه کرد. اولین نکته ای که نباید فراموش کرد، دریافت پروانه ساختمان از سوی شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی برای هر کدام از واحدهاست. در صورت عدم وجود این موارد، باید بیشتر در خصوص آن معامله دقت کرد.
مواردی که طبق قانون پیش فروش آپارتمان به خریدار اعلان می شود
- مشخصات مالک: مانند هر قراردادی که وجود دارد لازم است که مشخصات دو طرف در اسناد آپارتمان به ثبت رسد. ولی در موضوعات پیش فروش آپارتمان لازم است مشخص شود فردی که به عنوان فروشنده حاضر شده است، مالک سند و یا سازنده ملک باشد. این احتمال هم وجود دارد که فروشنده خود در گذشته ملک را پیش خرید کرده باشد. این موضوع بررسی درستی و سلامت مدارک فروشنده در قانون پیش فروش آپارتمان بسیار حائز اهمیت میب اشد .
- مشخصات آپارتمان: این مسئله هم به مانند تمامی قرارداد های دیگر لازم است تا مشخصات مورد معامله کاملا و دقیق در قرارداد مشخص شود. به دلیل آنکه در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به شکل تکمیل وجود ندارد، باید جزئیات و مشخصات دقیق آن ذکر شود تا خریدار بر اساس آن ها تصمیم گیری کند و در نهایت ملک را تحویل گیرد. این مشخصات و جزئیات عبارتند از:
- موقعیت مکانی ملک
- طبقات و واحد ها
- موقعیت طبقه و واحد
- متراژ واحد و تعداد اتاق
- کاربری ملک
- پارکینگ و انباری ملک
- نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی
- نمای ملک در پایان پروژه
- نوع مصالح مصرفی
- مشخصات دکوراسیون داخل واحد (کابینت ….)
- زمان پایان و تحویل پروژه
روش و شرایط تسویه مبلغ آپارتمان در پیش فروش آپارتمان زمان پایان پروژه و تحویل ان با توجه شرایط و اعلام سرمایه گذاران و سازندگان متعاقبا اعلام خواهد شد، به همین دلیل مبلغ آن به شکل مرحله ای و قسطی پرداخت خواهد شد.
در همین راستا باید مشخص شود که مبالغ به صورت نقد و چک در هر تاریخ و در هر مرحله به چه صورت پرداخت شود. طبق قانون پیش فروش آپارتمان در زمان عقد قرارداد در دفتر اسناد رسمی لازم است ۱۰% قیمت کل مبلغ پرداخت گردد. باقی مانده مبلغ که به شکل اقساطی از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود، باید در موعد های مشخص و طبق پیشروی پروژه انجام شود. چنانچه پیشروی پروژه بر اساس توافق و قرارداد انجام نشود خریدار قادر است اقساط خود را دیرتر از زمان مقرر پرداخت نماید. از سوی دیگر چنانچه در پیش فروش آپارتمان خریدار بر اساس مفاد قرارداد اقساط خود را در زمان های تعیین شده پرداخت نکرده و در یک ماه آن را جبران نکند مالک می تواند قرارداد را فسخ نماید.
به طور کلی قراردادها و فروش ملک به صورت ویژه از نظر فنی و حقوقی برخوردار بوده و جهت نظارت بر روند انعقاد قرارداد به یک وکیل با تجربه و متخصص در زمینه املاک و قراردادها نیاز است. این موضوع خارج از توان دلال های ملکی و مشاوران املاک می باشد. در قراردادهای پیش فروش آپارتمانی بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، هر قراردادی که در آن مالک زمین است که در این قانون پیش فروشنده (صاحب رسمی) نامیده می شود، تعهد می دهد یک واحد ساختمانی را از ابتدا در آن زمین احداث و در آن واحد آپارتمان بسازد یا تکمیل کند. و نیز در ساخت و ساز و تکمیل پروژه به طرف مقابل که در اینجا پیش خریدار نامیده می شود یا پس از تکمیل عملیات ساختمانی یا حین آن منتقل شود و مالک رسمی آن «قرارداد پیش فروش آپارتمان» محقق می شود.
